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Gastronomiebetrieb pachten – was Gastrogründer beachten müssen

Die gastronomische Miete und Pacht sind sich aus rechtlicher Sicht sehr ähnlich. Die meisten Vorschriften für einen Gastronomie Mietvertrag gelten auch für einen Pachtvertrag.

Aber es gibt einige wichtige Unterschiede zwischen den beiden Vertragsarten, die in diesem Wissensartikel erläutert werden.

In der Regel wird in der Gastronomie ein Lokal gemietet oder gekauft. Werden Ihnen gastronomische Räumlichkeiten zum Gebrauch über­lassen und dürfen Sie davon einen Ertrag generieren bzw. diese kommerziell nutzen, dann pachten Sie einen Gastronomiebetrieb. Merken Sie sich hierfür das Sprichwort:

Ein Pferd wird gemietet, eine Kuh gepachtet.

  • Das Pferd wird zum Gebrauch überlassen.
  • Die Kuh wird zum Gebrauch und zur Nutzung (die Milch gehört auch Ihnen) überlassen.
Pachten oder Mieten soll sich gut überlegt sein.

Gastronomiebetrieb pachten

Wenn Sie eine Berghütte oder ein Restaurant pachten, haben Sie zwar das Recht, einen Nutzen aus dem gepachteten Gastronomiebetrieb zu ziehen, gleichzeitig sind Sie verpflichtet, das Pachtobjekt sorgfältig zu bewirtschaften, dass es nachhaltig ertragsfähig ist. Sie als Pächter haben damit den Vorteil, aus der Gastronomie­pacht einen Gewinn zu erwirtschaften. In der Regel werden Ihnen bei einer Pacht nicht nur die Räumlichkeiten des Restaurants zur Nutzung zur Verfügung gestellt, sondern Ihnen zusätzliche Rechte für weitere Pachtobjekte überlassen (beispielsweise für Kücheneinrichtung, Mobilien, Mobiliar). Komplett ausgerüstet übernehmen Sie damit einen bereits bestehenden Gastronomiebetrieb mitsamt seinen Geschäftsbeziehungen, seinem Firmennamen, seinem existierenden Know-how und Kundenstamm.

Daher müssen Sie besonders beachten, dass alle Bestandteile des Pachtobjektes (Räumlichkeiten, Gerätschaften, Flächen) exakt festgehalten und der Zustand der Einrichtung dokumentiert werden. Denn als Pächter tragen Sie zusätzlich zu den üblichen Betriebs- und Nebenkosten auch die Unterhalts­kosten für die Werterhaltung des gepachteten Gastronomiebetriebs selbst – in Form eines ordentlichen Unterhalts. Als Pächter müssen Sie daher beispielsweise:

  • Lifte und Maschinen warten
  • Geräte und Werkzeuge von geringem Wert ersetzen
  • periodische Unterhaltsarbeiten auf eigene Kosten vornehmen

Wird das Pachtverhältnis beendet, haften Sie zudem bei ungehöriger Bewirtschaftung für die Kosten der Renovierungsarbeiten (bei Verschlechterung des Pachtobjektes).

Pachtzins Gastronomie (Pachthöhe)

Vollständig ausgerüstet und ohne hohe Investitionen können Sie als Pächter ohne grosses Budget Ihren Gastronomiebetrieb eröffnen. Dafür fallen Pachtzinse oft höher aus als Mietzinse. Der Pachtzins selbst kann ein fester, monatlich zu zahlender Betrag sein (Festpacht).

Oftmals wird in der Praxis jedoch kein fester, monatlicher Pachtzins als Gegen­leistung, sondern eine umsatzabhängige Pachthöhe vereinbart. Bei der Umsatzpacht in der Gastronomie ist die Pacht abhängig vom Umsatz des Gastronomiebetriebes. Der Verpächter erhält einen umsatzorientierten Pachtzins, der auf einem festgelegten Prozentsatz basiert. In der umsatzschwächeren Nebensaison müssen Sie dadurch weniger hohe Pachtzinse bezahlen, als in der umsatzstärkeren Hauptsaison.

Der Verpächter darf entscheiden, wie hoch der Pachtzins ausfällt. Allerdings darf der Pachtzins, wie auch der Mietzins, nicht missbräuchlich sein. Das heisst, der Verpächter darf keinen überhöhten Ertrag aus der Pacht erzielen.

Normalerweise zahlen Sie den Pachtzins und allfällig vereinbarte Nebenkosten am Ende eines Pachtjahres. Der letzte Zeitpunkt für die Zahlung ist das Ende der Pachtzeit. Sie haben, im Unterschied zum Mietvertrag, bei Pachtverträgen 60 Tage lang Zeit, um eine Zahlung bei Zahlungsrückstand zu begleichen. Danach darf Ihnen der Verpächter kündigen.

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Kündigung bei befristeter Pachtdauer

Sie können einen Pachtvertrag befristet oder unbefristet abschliessen. Für welche Art Sie sich entscheiden, hat Auswirkungen am Ende des Pachtvertrages. Ein befristeter Pachtvertrag endet im Normalfall automatisch ohne Kündigung mit Ablauf der Pachtdauer.

Wird das Pachtverhältnis aber von beiden Beteiligten stillschweigend fortgesetzt, verlängert sich der Pachtvertrag zu den gleichen Bedingungen um ein weiteres Jahr. Kündigen können Sie danach erst wieder auf Ende des Pachtjahres (12 Monate Kündigungsfrist). Ein Beispiel dafür wäre:

Die Besitzerin vom Gasthaus Rössli hat einen befristeten Pachtvertrag. Als der Vertrag am 31.12. ausläuft, wirtet Sie aber normal weiter. Der Verpächter akzeptiert dies, deshalb verlängert sich der Pachtvertrag zu denselben Konditionen um ein Jahr.

Sie können im Pachtvertrag auch eine andere Abmachung treffen bezüglich der Verlängerungsdauer. 

Kündigung bei unbefristeter Pachtdauer

Bei einem unbefristeten Pachtverhältnis können Sie im Normalfall mit einer Frist von mindestens sechs Monaten auf einen beliebigen Termin kündigen. Dies gilt in allen Fällen, in denen nichts anderes vereinbart wurde oder ortsüblich ist. Fehlt der Ortsgebrauch, können Sie auf das Ende einer dreimonatigen Pachtdauer kündigen. Sie können eine längere Frist und einen anderen Termin vereinbaren.

Selbstverständlich können Sie ein befristetes oder unbefristetes Pachtverhältnis auch ausserordentlich beenden oder ausserterminlich kündigen. Ausserordentlich beenden können Sie ein Pachtverhältnis aus wichtigen Gründen, welche die Vertragserfüllung für Sie unzumutbar machen. Zur ausserterminlichen Kündigung müssen Sie dem Verpächter einen zumutbaren und zahlungsfähigen Nachpächter vorschlagen. Der Nachpächter muss den Pachtvertrag zu den gleichen Bedingungen übernehmen. Können Sie diese Bedingungen erfüllen, treten Sie aus dem Vertrag aus, unabhängig davon, ob Ihr Verpächter den Nachpächter akzeptiert oder nicht.

Vertragsabschlüsse bringen Verpflichtungen mit sich.

Übernahme vom Vorpächter

Nicht nur der Nachpächter, sondern auch der Vorpächter ist während Ihrem Pachtverhältnis relevant. Bevor Sie einen bestehenden Gastronomiebetrieb übernehmen, sollten Sie die Gewinn- und Verlustrechnungen des Vorpächters einsehen und in Erfahrung bringen, weshalb der vorherige Pächter ausgestiegen ist. Prüfen Sie vor Vertragsunterzeichnung unbedingt auch, was Sie laut Vertrag vom Vorpächter übernehmen.

Fazit

Vor Vertragsunterzeichnung sollten Sie sich darüber im Klaren sein, ob es sich beim vorliegenden Vertrag um einen Miet- oder Pachtvertrag handelt, da dadurch rechtliche Unterschiede entstehen. Bei einem gastronomischen Pachtvertrag geht es grundsätzlich um viel Geld und eine lange Vertragsdauer.

Wenn Ihr Betriebskonzept die festgelegte Zeitspanne nicht überdauert, müssen Sie die Pachtzahlung weiterhin garantieren (ausser Sie haben die Möglichkeit, vorzeitig auszusteigen oder das Pachtobjekt an Dritte zu übertragen). Hinzu kommt, dass auch Pachtverträge unter den Parteien frei vereinbart werden können. Damit der Verpächter Ihnen keine ungünstige schriftliche Klausel bezüglich des Pachtzinses, der Laufzeit, der Kündigungsfrist oder weiterer Vertragsmodalitäten in den Vertrag setzt, sollten Sie diesen professionell überprüfen lassen.

Bildquelle: Heorhii Heorhiichuk/pexels.com
Bildquelle: Roland Zumbuehl/commons.wikimedia.org

Aktualisiert am 30.01.2019