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Mietvertrag in der Gastronomie: Was Gastro-Gründer beachten müssen

Die Geschäftsidee steht und der Businessplan ist ausgearbeitet. Jetzt fehlt nur noch die passende Immo­bilie für die Betriebsübernahme. Das Startkapital ist fast komplett ausgegeben – ein Restaurant kaufen? Fehlanzeige! Hier müssen alternative Vertrags­modalitäten wie Mieten oder Pachten her, damit der Einstieg ins Geschäft gelingt.

Doch ein Gastronomie Mietvertrag unterscheidet sich vom Mietvertrag Ihrer Wohnung. Dieser Wissens­artikel gibt Ihnen einen Überblick über die wichtigsten Klauseln in einem Mietvertrag für einen Gastronomiebetrieb.

Vertragsparteien

Haben Sie Ihr Traumlokal gefunden, müssen Sie im nächsten Schritt den Mietvertrag unterschreiben. Dadurch verpflichtet sich Ihr Vermieter, Ihnen das Gastrolokal und weitere Mietobjekte (zum Beispiel Wirtewohnung) zum Gebrauch zu überlassen. Sie selbst sind als Mieter verpflichtet, ihm den vereinbarten Mietzins zu leisten.

Als Vertragspartei können natürliche oder juristische Personen auftreten. Beide Rechtsformen haben der Haftung betreffend unterschiedliche Auswirkungen.

Haftung

Wenn Sie den Schritt in die Selbständigkeit als natürliche Person machen (z.B. als Einzelfirma) haften Sie sowohl mit dem Geschäfts- als auch dem Privatvermögen. Sie können lediglich versuchen, die Haftung zumindest in der Höhe oder auf einen bestimmten Zeitraum vertraglich zu beschränken.

Wenn Sie Ihre Firma jedoch als juristische Person gründen (z.B. als AG oder GmbH), haften Sie nur mit dem Geschäftsvermögen. Stellen Sie in diesem Fall den Mietvertrag auf die Firma aus. Ansonsten haften Sie, wenn der Vertrag zusätzlich auf Sie persönlich lautet, als Solidar­schuldner – also auch mit Ihrem gesamten Privatvermögen.

Mit der Haftung müssen sich auch Ihre Geschäftspartner befassen, sofern sie den Mietvertrag mitunterzeichnen.

Solidarschuldnerschaft

Mit der Haftung müssen sich auch Ihre Geschäftspartner befassen, sofern sie den Mietvertrag mitunterzeichnen. Ihre Partner haften dann als Solidarmieter respektive Mitmieter vollumfänglich gegenüber dem Vermieter. Steigt einer Ihrer Partner aus, haftet dieser weiterhin, da der Mietvertrag nur von allen Unterzeichnenden gemeinsam gekündigt werden kann. Halten Sie daher schriftlich im Mietvertrag fest, dass eine Teilkündigung durch einen Mieter möglich ist und dieser aus seinen vertraglichen Verpflichtungen entlassen wird. Ausserdem sollten Sie mit Ihren Partnern im Voraus schriftlich vereinbaren, wie Sie die Kosten beim Auszug eines Mieters untereinander aufteilen.

Angaben zur Mietsache

Kontrollieren Sie, dass alle Räumlichkeiten und Miet­gegenstände, die Ihr Vermieter Ihnen zum Gebrauch überlässt, im Vertrag festgehalten sind. Über das Mobiliar sollte ein Inventar erstellt werden, das von beiden Vertrags­parteien unterzeichnet und dem Mietvertrag beigefügt wird.

Bei Mietverträgen tritt der Vermieter die Gebrauchsrechte an Sie ab, jedoch keine Eigentumsrechte. Sie dürfen daher die Gasträume ohne schriftliche Zustimmung des Vermieters nicht umbauen. Damit riskieren Sie eine Kündigung.

Der Vermieter kann bei Vertragsauflösung zwar auf die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verzichten; in diesem Fall haben Sie jedoch keinen Anspruch auf eine Entschädigung für den entstandenen Mehrwert, da Sie ohne Erlaubnis umgestaltet haben. Wenn Sie also die Geschäftsräumlichkeiten aus- oder umbauen wollen, holen Sie zuerst eine schriftliche Zustimmung ein und halten Sie fest, wer welche Kosten des Aus- oder Umbaus übernimmt und wie Sie während der Mietzeit oder bei Vertragsende für den Mehrwert entschädigt werden.

Mietkaution (Mietzinsdepot)

Ein nicht bewilligter Aus- oder Umbau oder weitere entstandene Schäden kann Ihnen teuer zu stehen kommen, wenn Sie den Grundzustand der Geschäftsräume auf eigene Kosten wiederherstellen müssen. Gerade in solchen Fällen bietet die Mietkaution eine Sicherheit für den Vermieter. Der Vermieter kann die von Ihnen hinterlegte Mietkaution zurückhalten, bis alle von Ihnen verursachten Schäden behoben sind.

Ist keine Mietkaution im Vertrag ausdrücklich vereinbart, dann muss sie auch nicht erbracht werden. Wird ein Kautionsbetrag hingegen schriftlich erwähnt, müssen Sie den festgelegten Betrag als Kaution bei einer Bank hinterlegen. Gesetzlich ist die Höhe der Mietkaution bei Geschäftsmietverträgen nicht geregelt. In der Regel beträgt das Mietdepot bei Geschäftsräumen bis zu sechs Monatsmieten. 

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Mietzins

Im Unterschied zum Wohnraummietzins gibt es bei der Miete von Geschäftsräumen keine Mietpreisbindung. Die Höhe des Mietzinses kann der Vermieter mit Ihnen frei vereinbaren. Das Gesetz untersagt lediglich missbräuchliche Zinse. Nicht missbräuchlich ist, wenn der Vermieter nur einen angemessenen Ertrag erzielt.

Allgemein sollte das Budget für die Miete zwischen 8–12 % des jährlichen Umsatzes betragen. Mietzinse, die deutlich über 12 % (bei Nachtlokalen über 15 %) des budgetierten Umsatzes liegen, sind nicht tragbar. Dies ist insofern wichtig, da der Vermieter – im Unterschied zu Wohnungsmietverträgen – pfändbare bewegliche Gegenstände, die sich in den Mieträumen befinden und zur Benutzung der Mietsache gehören, zurückbehalten darf (Retentionsrecht), wenn Sie die Miete nicht begleichen. Beispielsweise das Mobiliar, die Maschinen, Warenvorräte oder Fahrzeuge, die Sie nicht notwendigerweise zur Ausübung der Gastgewerbetätigkeit benötigen.

Der Vermieter meldet sich hierfür beim Betreibungsamt. Gleichzeitig stellt der Vermieter Ihnen eine Forderung. Ihre gepfändeten Objekte werden erst freigegeben, wenn Sie beim Betreibungsamt eine Sicherheit in Höhe der Forderung leisten. Nebst der Pfändung droht Ihnen bei Zahlungsrückstand auch eine ausserordentliche Kündigung. Nicht zuletzt deshalb ist, liquid zu bleiben, eines der unabdingbaren Unternehmensziele.

Nebenkosten

Ist im Mietvertrag nichts zu den Nebenkosten schriftlich festgehalten, werden diese vom Vermieter getragen. Das bedeutet, dass die Nebenkosten im abgemachten Mietzins inbegriffen sind. Werden Nebenkosten im Vertrag aufgeführt, sollten die von Ihnen und allenfalls Partnern zu tragenden Nebenkosten einzeln mit den entsprechenden Verteilerschlüsseln (Anteil der Fläche, Verbrauch, Mieteinheit, usw.) im Vertrag aufgeführt werden.

Befristete Mietdauer

Ein Mietvertrag für Gastronomie wird häufig befristet abgeschlossen. Zur Beendigung des Miet­verhältnisses bedarf es deshalb keiner Kündigung. Der befristete Mietvertrag endet automatisch mit Ablauf der vereinbarten Mietdauer. Gerade im Gastgewerbe stellen befristete Mietverträge ein Risiko für Gastronomen dar. Wenn die Geschäfte nämlich nicht wie geplant laufen, müssten Sie grundsätzlich bis zum Ablauf des Vertrags warten, bevor Sie aus dem Vertrag aussteigen können. Einen befristeten Mietvertrag lässt sich nur aus wichtigen Gründen vorzeitig kündigen. 

Wichtige Gründe sind ausser­ordentliche Umstände, welche die Vertrags­erfüllung für den Mieter unzumutbar machen und die bei Vertrags­schluss nicht bekannt oder nicht vorhersehbar waren. Ausserdem müssen sie eine gewisse Schwere aufweisen, zum Beispiel ein Gesundheits­zustand, der die weitere Arbeits­tätigkeit nicht zulässt. Vereinbaren Sie daher ein ordentliches Kündigungs­recht, damit Sie trotz der vorgeschrie­benen Mietdauer vorzeitig aus dem Vertrag aussteigen können.

Alternativ können Sie die Miete mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters auch auf Dritte übertragen. Der Vermieter kann seine Zustimmung nur aus wichtigen Gründen verweigern. Die dritte Partei tritt in das Miet­verhältnis ein und damit sind Sie als Mieter von Ihren Verpflich­tungen gegenüber dem Vermieter befreit. Trotzdem haften Sie solidarisch mit dem Dritten (z.B. bei ausbleibenden Mietzahlungen) bis zum Ablauf Ihres Gastronomie­mietvertrags, höchstens aber für zwei Jahre.

Auch sollten Sie für den umgekehrten Fall – wenn die Geschäfte gut laufen – abgesichert sein. Lassen Sie schriftlich festhalten, dass Ihr Vertrag mit fester Mietdauer zu einem späteren Zeitpunkt verlängert werden kann.

Unbefristete Mietdauer

Unbefristet bedeutet, dass keine Mietdauer festgelegt wird und der Vertrag erst aufgelöst wird, wenn eine der beiden Vertragsparteien kündigt. Zwar können Sie bei unbefristeten Mietverträgen ohne einen wichtigen Grund vorzeitig aus dem Mietvertrag aussteigen, jedoch müssen Sie einen zumutbaren und zahlungsfähigen Nachmieter stellen können, der bereit wäre, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen – was sich unter Umständen als schwierig herausstellen kann.

Sofern Sie einen zumutbaren und zahlungsfähigen Nachmieter stellen können, sind Sie als Mieter von Ihrer vertraglichen Pflicht befreit ab dem Zeitpunkt, an dem Ihr Nachmieter das Mietverhältnis übernimmt. Dies gilt unabhängig davon, ob Ihr Vermieter den Nachmieter annimmt oder ablehnt.

Beim Abschluss eines Mietvertrages in der Gastronomie ist einige zu beachten.

Kündigung eines Mietvertrags

Die Kündigung reichen Sie schriftlich ein. Falls Sie weitere Geschäftspartner respektive Mitmieter haben, ist die Kündigung nur gültig, wenn alle Vertragsparteien unterschrieben haben. Damit Sie im Notfall die eingereichte Kündigung beweisen können, sollten Sie diese stets per Einschreiben versenden. Die eingeschriebene Kündigung ist zugestellt, wenn sie dem Vermieter ausgehändigt wurde. Kann der Pöstler das Einschreiben nicht zustellen, entspricht der Zustelltag dem Datum, an dem das Einschreiben zum ersten Mal bei der Post abgeholt werden kann. Gleichzeitig muss die Kündigung spätestens am letzten Werktag vor Beginn der Kündigungsfrist beim Vermieter eintreffen. Das Datum des Poststempels ist daher irrelevant.

Wenn der Beginn der Kündigungsfrist beispielsweise auf einen Samstag, Sonntag oder Montag fällt, müssen Sie spätestens am Donnerstag Ihre Kündigung per Einschreiben versenden, damit sie am Freitag vor Beginn der Kündigungsfrist eintrifft oder bei der Post abholbereit ist. Trifft das Einschreiben erst an einem Tag ein, an dem die Kündigungsfrist beginnt, ist es bereits zu spät. Ihre Kündigung ist dann zwar gültig, aber erst auf den nächsten Kündigungstermin hin. Schicken Sie daher die Kündigung rechtzeitig ab.

Ordentliche Kündigung

Für Geschäftsräume beträgt die gesetzliche Mindestkündigungsfrist sechs Monate. Eine längere Kündigungsfrist ist möglich, wenn sie vertraglich vereinbart wird. Eine kürzere Kündigungsfrist als sechs Monate ist trotz schriftlicher Vereinbarung im Voraus ungültig. Haben Sie mit Ihrem Vermieter keine Kündigungstermine vereinbart, kommen die ortsüblichen Kündigungstermine zum Einsatz.

Die ordentlichen Kündigungstermine variieren je nach Kanton. Schauen Sie daher vor Vertragsunterzeichnung, ob Sie mit dem Vermieter eine Kündigung auf jedes Monatsende (ausser Dezember) vereinbaren können oder notieren Sie sich andernfalls die ortsüblichen Kündigungstermine. Sie können bei Ihrer Gemeindeverwaltung oder Ihrer zuständigen Schlichtungsbehörde nachfragen, welche Termine bei Ihnen ortsüblich sind.

Ausserordentliche Kündigung

Wenn Sie ausserordentlich (vorzeitig) aus dem Mietvertrag aussteigen wollen, können Sie einen Nachmieter stellen. Ist Ihr Nachmieter jedoch nicht zumutbar und/oder zahlungsfähig oder können Sie keinen Nachmieter stellen, der den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen übernimmt, entfaltet die Kündigung ihre Wirkung erst auf den nächstmöglichen Termin.

Selbstverständlich kann ein Mietvertrag jederzeit – unabhängig davon, ob befristet oder unbefristet abgeschlossen – von beiden Parteien im Einverständnis beendet werden (Aufhebungs­vertrag).

Fazit

„Drum prüfe, wer sich ewig bindet.“

Friedrich Schiller

Bevor Sie den Gastronomie Mietvertrag unterschreiben, lesen Sie diesen sorgfältig durch und handeln Sie die Vertragsbedingungen aus. Besser noch: Lassen Sie den Mietvertrag vor der Vertragsunterzeichnung von einem Rechtsanwalt prüfen, damit es bei Auflösung des Mietvertrags nicht zu einem bösen Erwachen kommt. Sind Streitigkeiten zwischen Ihnen und Ihrem Vermieter unausweichlich, wenden Sie sich am besten an die örtlich zuständige Schlichtungsbehörde, um eine Einigung zu finden.

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Aktualisiert am 05.09.2018